Под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости — самый дешёвый способ занять крупную сумму и самый долгий в оформлении. Жильё остаётся вашим, но на него ставится ипотека в пользу кредитора. Отсюда всё остальное: ставка ниже, чем у любого беззалогового кредита, срок длиннее, а цена ошибки — не испорченная кредитная история, а квартира.

Чем это отличается от ипотеки на покупку

Слово «ипотека» означает не кредит, а обременение — запись в крепостной книге. Кредитов с ней два разных вида, и путаница между ними стоит дорого.

Эта страница про второй случай: недвижимость уже есть, нужны деньги. На покупку жилья смотрите банковский кредит и ипотеку.

Сколько дадут

Сумма считается не от рыночной цены объекта, а от его оценочной стоимости, и покрывает её лишь частично: кредитору нужен запас на случай, если объект придётся продавать, а рынок к тому времени просядет. Чем ликвиднее жильё, тем больше доля.

На эту долю влияет и сам объект. Квартира в городе оценивается выше и охотнее, чем дом в отдалённой волости; недостроенное, неузаконенное или разделённое между несколькими собственниками жильё усложняет сделку, а иногда делает её невозможной. Если у объекта несколько владельцев, согласие нужно от всех — включая супруга, даже если в крепостной книге он не значится.

Как читать список выше

• Годовая полная стоимость (KKM) — включает проценты, плату за договор и обязательные комиссии. Но не включает того, что вы платите не кредитору: оценку объекта, нотариуса и государственную пошлину.
• Расходы на оформление сделки. При залоговом кредите они заметны и платятся сразу. Их надо прибавлять к цене займа, особенно если сумма невелика.
• Тип ставки. Фиксированная не меняется весь срок; плавающая привязана к базовому индексу и меняется вместе с ним — платёж вырастет или снизится не по вашей воле.
• Итоговая сумма к возврату. На длинных сроках разница между предложениями измеряется тысячами евро, а не процентами.

Плавающая ставка: что это значит в месяцах

У длинных кредитов ставка чаще плавающая, и это не деталь договора, а главный фактор риска. Она складывается из фиксированной надбавки кредитора и базового индекса, который живёт своей жизнью и пересматривается через оговорённые промежутки.

Практически это значит, что платёж, посчитанный сегодня, не будет таким весь срок. Полезное упражнение до подписания: посчитать платёж при индексе на два-три процентных пункта выше текущего и проверить, помещается ли он в бюджет. Если нет — сумма или срок выбраны неверно, и узнать это лучше сейчас, чем через три года.

Сколько занимает оформление

Это не тот продукт, где деньги приходят в день заявки. Порядок примерно такой:

1. Предварительное решение по вашим доходам — дни.
2. Оценка недвижимости независимым оценщиком — её оплачивает заявитель, и результат может не совпасть с ожиданиями.
3. Окончательное решение с учётом объекта.
4. Нотариальная сделка. Ипотека устанавливается только у нотариуса, очно, с участием всех собственников.
5. Запись в крепостной книге и выдача денег.

В сумме — от пары недель. Планируя расход, из-за которого берётся кредит, закладывайте этот срок: ускорить нотариальный этап нельзя.

Что требует кредитор помимо самого залога

Формальный минимум к заявителю обычный: совершеннолетие, постоянное место жительства в Эстонии, счёт в эстонском банке, подтверждаемый регулярный доход и средство электронной идентификации. Но к нему добавляются условия, которых нет у беззалоговых кредитов.

• Страхование объекта на весь срок. Предмет залога должен сохранять стоимость — иначе при пожаре у кредитора не остаётся обеспечения. Полис оплачивает собственник, и это заметная добавка к месячному расходу; считать её надо вместе с платежом.
• Согласие всех собственников. Включая супруга, даже если он не указан в крепостной книге. Без него нотариус сделку не удостоверит.
• Отсутствие других обременений либо согласие того, в чью пользу они стоят. Действующая ипотека прошлого кредита не блокирует сделку, но усложняет её.
• Иногда — страхование жизни заёмщика при длинном сроке и крупной сумме. Условие обсуждаемое, и стоит уточнить, обязательно ли оно именно у этого кредитора.

Что можно делать с заложенным жильём

Ипотека не отбирает права собственника, но некоторые действия становятся несвободными. Полезно знать заранее, потому что жизнь за двадцать лет меняется.

• Жить и делать ремонт — свободно, никаких согласований.
• Сдавать в аренду — обычно можно, но у части кредиторов это оговорено в договоре. Проверьте до подписания, а не до первого арендатора.
• Продать — только с согласия кредитора, и почти всегда с одновременным погашением долга из суммы сделки. Продажа «как есть» с переходом ипотеки к покупателю возможна, но требует отдельной договорённости.
• Взять второй кредит под тот же объект — теоретически можно, практически второй кредитор встаёт в очередь после первого и оценивает риск соответственно.

Досрочное погашение здесь имеет продолжение, о котором забывают: после выплаты долга ипотека не исчезает сама. Запись из крепостной книги снимается отдельным действием, и это снова нотариус и пошлина. Пока запись стоит, жильё формально обременено — со всеми ограничениями выше.

Когда закладывать жильё не стоит

Продукт дешёвый, и это его главная опасность: низкая ставка соблазняет решать им задачи, для которых он не предназначен.

Не под текущие расходы. Закрывать жильём разрыв в бюджете — превращать временную трудность в двадцатилетнее обязательство с квартирой в залоге.

Не под чужой долг. Заложить своё жильё ради кредита родственнику или бизнесу партнёра означает принять на себя весь риск, не имея контроля над платежами.

Не ради малой суммы. Оценка, нотариус и пошлина при небольшом займе съедают всю выгоду от низкой ставки. Здесь дешевле выйдет обычный малый кредит, даже с более высоким процентом.

Что происходит при просрочке

Разница с беззалоговым кредитом принципиальная, и о ней стоит знать до подписи. При обычном займе кредитор взыскивает долг; при залоговом у него есть право обратить взыскание на предмет ипотеки.

Это не происходит после первого пропущенного платежа и не происходит мгновенно — процедура длинная и формализованная. Но она существует, и заканчивается продажей жилья, причём цена при принудительной продаже ниже рыночной, а разницу заёмщик остаётся должен.

Отсюда правило, которое важнее любого сравнения ставок: при залоговом кредите обращаться к кредитору нужно при первых признаках трудностей, а не когда платить уже нечем. Платёжный отпуск, продление срока и изменение графика существуют у всех, но доступны только до того, как начнётся взыскание.