Банковский кредит

Банк в Эстонии даёт самые дешёвые деньги. Особенно крупные и надолго: жильё, ремонт дома, машину. Но банк дольше думает, больше проверяет и чаще отказывает тем, у кого доход неровный. На этой странице два продукта: обычный банковский кредит и ипотека. Разбираем, во что они обходятся и как их получить.

Банк или кредитная компания

Разница в цене бывает большой. Например, 4000 евро на 3 года:

• под 11% годовых платёж около 131 евро, переплата около 714;
• под 24% платёж около 157 евро, переплата около 1650.

Платёж отличается на 26 евро в месяц. Переплата отличается больше чем вдвое. Если банк готов дать, брать у кредитной компании ту же сумму нет смысла.

За низкую ставку банк берёт своё время и требования. Он хочет видеть стабильный доход за несколько месяцев, чистую историю и умеренную нагрузку. Решение по потребительскому кредиту приходит за день-два, по ипотеке за неделю и дольше. Кредитная компания отвечает за минуты и смотрит мягче, поэтому и стоит дороже.

Разумный порядок: сначала банк, если доход позволяет. Предложение кредитной компании держите как точку сравнения. Если банк отказал, выясните почему, прежде чем идти туда, где дороже. Условия и тех и других собраны в списке выше и на странице малых кредитов.

Ипотека: главное в трёх числах

Ипотека это кредит на покупку жилья под залог этого же жилья. Залог оформляется у нотариуса и вносится в поземельную книгу. Пока долг не погашен, продать квартиру без банка нельзя.

Три числа решают, дадут ли вам и сколько.

• Собственный взнос. Банк финансирует не всю цену. Обычно заёмщик вносит не меньше 15% сам. С государственной гарантией (раньше её выдавал KredEx, теперь фонд EIS) часть взноса закрывает гарантия, и своих денег нужно меньше.
• Доля платежа в доходе. Все платежи по кредитам и лизингам вместе не должны съедать больше половины чистого дохода. Банк считает это с запасом: как будто ставка выше нынешней.
• Срок. Не больше 30 лет. И чем старше заёмщик, тем короче срок, который банк готов дать.

Например, квартира стоит 140 000 евро. Взнос 15% это 21 000, кредит 119 000. Если своих 21 000 нет, остаётся либо гарантия, либо квартира подешевле. Уговорить банк на кредит без взноса не получится: это не прихоть отдельного банка, а общее правило рынка.

Плавающая ставка: считайте худший год

Ставка по ипотеке в Эстонии почти всегда плавающая. Это маржа банка плюс 6-месячный Euribor. Маржа фиксирована в договоре. Euribor меняется раз в полгода, и платёж меняется вместе с ним.

Например, 120 000 евро на 25 лет, маржа 1,6%.

• При Euribor 2,2% платёж около 620 евро в месяц.
• При Euribor 4,2% уже около 759 евро.

Разница 138 евро в месяц без всякой вашей вины. За весь срок при высоком Euribor переплата вырастает примерно с 66 000 до 108 000 евро. Euribor в 2022–2023 годах за год прошёл путь от минуса до четырёх процентов, так что это не теоретический сценарий.

Отсюда правило. Проверяйте не нынешний платёж, а платёж при ставке на два процентных пункта выше. Если он в бюджет не помещается, сумма слишком большая, даже если банк её одобрил.

Фиксированную ставку банки тоже предлагают, обычно на первые несколько лет. Она дороже плавающей в момент подписания. Вы платите за то, что платёж не вырастет. Смысл в этом есть, если бюджет семьи впритык.

Аннуитет или равные доли

Банк предложит два графика.

Аннуитет: платёж одинаковый весь срок. В начале он почти целиком уходит на проценты, долг уменьшается медленно.

Равные доли основного долга: каждый месяц гасится одна и та же часть долга плюс проценты на остаток. Первый платёж больше, потом он снижается.

На тех же 120 000 евро на 25 лет под 3,8%: аннуитет около 620 евро весь срок, проценты за 25 лет около 66 000. Равные доли начинаются с 780 евро и идут вниз, а процентов за весь срок набегает около 57 000. Экономия 9000 евро. Цена за неё 160 евро в месяц сверху в самые трудные первые годы.

Если платёж 780 спокойно проходит, берите равные доли. Если впритык, аннуитет, и досрочно гасите, когда появятся деньги.

Срок 25 или 30 лет

Растянуть ипотеку соблазнительно. На 120 000 евро под 3,8% платёж на 30 лет около 559 евро, на 25 лет около 620. Экономия 61 евро в месяц. Переплата при этом растёт с 66 000 до 81 000 евро. Пять лишних лет стоят 15 000.

Если без этих 61 евро бюджет не сходится, возможно, квартира пока не по карману.

Что банк попросит

• Выписки со счетов за последние месяцы. Банк смотрит, откуда и насколько ровно приходят деньги.
• Данные о текущих кредитах и лизингах. Скрывать их бесполезно: банк видит их сам.
• По ипотеке ещё договор предварительной покупки или бронирования и оценку жилья от оценщика, которого банк принимает.
• Для ФИЕ и владельцев фирм налоговые декларации и отчёты, потому что зарплатной выписки у них нет.

Что мешает чаще всего: испытательный срок, срочный договор, доход наличными, который не видно на счёте, и лизинг машины, который съедает долю платежа.

Как пройти процесс без потерь

1. Предварительное решение до поиска квартиры. Оно показывает реальную сумму и ни к чему не обязывает. Искать жильё без него значит влюбиться в то, на что не дадут.
2. Сравнение маржи у двух-трёх банков. Разница в 0,3 процентного пункта на 120 000 евро за 25 лет это несколько тысяч евро.
3. Оценка жилья. Банк считает сумму от оценки, а не от цены в объявлении. Если оценка ниже, разницу придётся добавить самому.
4. Договор у нотариуса и регистрация залога. Деньги продавцу банк переводит сам.
5. Страховка жилья на весь срок. Банк требует её, потому что квартира это его обеспечение.

Если платить стало трудно

Ипотека живёт десятилетиями, и за это время доход меняется. У банков есть инструменты: кредитные каникулы, когда какое-то время платите только проценты, или продление срока с меньшим платежом. Срок кредита при этом вырастает, и общая переплата тоже.

Всё это работает до просрочки, не после. При ипотеке ставка выше, чем при обычном кредите: на кону жильё. Звоните в банк, как только поняли, что следующий платёж под вопросом. Если долгов несколько, посмотрите рефинансирование: иногда дорогие мелкие кредиты можно включить в залоговый под меньшую ставку. Если нужны деньги под уже имеющуюся недвижимость, это кредит под залог. Какие права у заёмщика по закону, собрано на главной.